책리뷰 #2 : 월급쟁이의 첫 부동산 공부

안녕하세요. 선출체육쌤입니다.

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두 번째 방구석 독서이야기의 책은요,

마중물 작가의 '월급쟁이의 첫 부동산 공부'입니다.

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http://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=20547267

월급쟁이의 첫 부동산 공부

 

 

책 가격은 네이버 기준으로 1만 5천원 정도에 구매가능하고,

자세한 정보는 위의 링크를 확인하시면 되겠습니다.^^

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책을 선정한 이유는,

부동산 재테크 공부를 해두기 위해서입니다.

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최근 제가 재테크에 관심이 생겨서

여러 재테크 수단을 알아보고 있는데,

직업이 공무원인지라 재테크를 할 수 있는 범위가

한정적이더라고요ㅜㅜ

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그래서 공무원법에 저촉되지 않으면서

큰 수익도 올릴 수 있고 내집 마련할 때도 써먹을 수 있는

부동산 재테크 관련 도서를 선택하였습니다. :)

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이 책의 제목이 한 눈에 들어온 이유가

제가 바로 월급쟁이이기 때문이에요.

오해마셔요. 전 월급쟁이가 좋답니다^^

박봉이긴 하지만요...흑흑...

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어쨋건 뭔가 제목부터 월급쟁이들에게

특화된 부동산 재테크 전략을 소개해줄 것 같다는

느낌을 받았어요. ㅎㅎ...

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책의 전체적인 구성에 대해 말씀드리자면,

총 9개의 파트와 2개의 부록, 한 개의 에필로그로 구성됩니다.

각각의 장에서는 확실히 부동산 재테크를 노리는

초보자분들께 도움이 될 내용들이 많이 담겨있었어요.

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부동산 사이트와 어플을 활용하는 방법,

부동산 투자를 하는 단계,

부동산 투자를 할 때 유의해야 할 점,

부동산 투자 시 작가의 팁,

부동산 투자를 해야 하는 이유 등에 대해서 나와 있습니다.

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저는 부동산 투자를 단 한 번도 안해봤고,

집안 어른들도 전혀 부동산 투자를 해보신 분들이

없기 때문에 부동산 투자에 대해 완전한 문외한인데요,

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이 책을 보면서 드는 의문이,

'과연 나처럼 부동산 투자를 아에 모르는 사람이 이 책을 보고

선뜻 투자를 시작할 수 있을까?'

였습니다.

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부동산 투자를 해보셨거나 주변분들을 통해

접해보셨던 분들은 어떠실지 모르겠으나,

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저는 책만 봐서는 전혀 감이 안잡히더라고요.

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경험해보지 않아서 당연한 것이겠죠....?;;

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또 한 가지 의문은

'이 책에서 작가가 얘기하는 소액투자로

몇 억씩 하는 아파트 몇 채를 소유하기까지

시간, 노력, 세금 등 여러가지 기회비용을 감당할 수 있을까?'

였어요.

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작가는 이 책에서 시종일관,

'부동산 투자가 그리 어려운 것이 아니다'라는

메시지를 주고 있는데요,

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최근 정부의 부동산 규제라던지,

현재 우리나라의 부동산시장 흐름을 보았을 때

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'초보자가 이 책을 읽고 나서 투자를 결정할 수 있을까?

또, 수익을 낼 수 있는 걸까?'

라는 반감도 들더라고요.

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(이건 아마도 투자자 본인 몫인 것이겠죠...)

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아무튼 개인적으로 책에서는 이러한 점에 대해서

그리 명쾌한 해답을 주지는 않는 것 같다는 느낌을 받았습니다.^^;;

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물론 책 자체는

작가가 많은 시각자료(그래프, 도표)를

사용하여 독자들을 최대한 이해시키려고 노력했다는 것이

느껴질 정도로 세심하게 쓰여진 책입니다.

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그러나, 이 책을 읽고나서

실전에 투입가능한지는 의문스럽다는 것입니다.

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혹시나 내가 이해력이 딸린 것은 아닌지

확인하기 위해 계속 쓰면서 책을 읽어나갔습니다.

그래서 책을 완독하기까지 시간이 오래 걸렸습니다...ㅋㅋㅋ

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하지만, 분명히 투자를 할 때 마음가짐 같은 것들을

배울 수 있다는 점 하나만은 확실히 도움이 된다고 느꼈습니다.

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이제부터는 제가 부동산 투자를 할 때

이것은 알아두면 좋겠다 싶은 내용들을 써보겠습니다.

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1. 연쇄반응 아파트에 투자해라.

가. 연쇄반응 아파트 : 특정 아파트 가격이 먼저 상승하면 뒤따라 상승하는 아파트.

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2. 투자지역 선정은 어떻게 하는가?

가. 투자지역 선정을 위한 2가지 기준

1) 인접도시 아파트와의 가격 비교

2) 유사도시 아파트와의 비교 - '평단가 순위' 주기적 모니터링

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3. 부동산도 주식과 마찬가지로 단기 투자와 중장기 투자를 나눠야 한다.

가. 단기투자대상 : 대도시에 있는 비선호 입지 아파트, 지방 소도시 등

*이런 아파트는 더 크게 상승할 것이라 해도 시장분위기가 좋을 때 매도할 것.

나. 비핵심 지역 아파트 투자(단기투자)는 2년 안에 확실히 눈에 보이는 수익을 보고 팔 수 있는 물건들에 투자하여 수익률을 극대화해라.

1) 매수시점 : 바닥투자보다 상승확인 후

2) 매도시점 : 부동산 매매심리가 높을 때

나. 핵심 지역 아파트 투자(중장기투자)는 바닥 또는 바닥 근처에서 매수하여 선점하는 투자다.

*수익률보다는 절대수익금을 보고 투자해라.

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4. 부동산 투자 필승법 - 부동산 상승 원인을 분석하라.

가. 수익을 내려면 물가상승을 주목해라.

1) KB부동산에서 물가지수와 아파트 매매/전세지수를 봐라.

나. 통화량도 봐라.

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5. 부동산 투자 필승법 - 아파트 가격 변동 요인을 파악하라.

가. 요인 : 수요와 공급, 심리, 유동성, 경기(소득), 규제

1) 수요가 오른 지역, 수요는 고정되어 있는데 공급이 낮은 지역은 아파트가격 상승

2) 지금 집을 안 사면 안될 것 같아서 사는 매수 심리 작용

3) 집을 투자하려고 사는 사람들이 매수 시작 -> 실수요장에서 유동성장으로 바뀜.

나. 연봉으로 집값 저평가 확인가능

1) PIR(Price to Income Ratio)가 오르면 연봉이 올라 집값도 오른다.

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6. 인허가 물량으로 부동산시장을 예측해라.

가. 인허가 물량이 낮으면(공급이 없으면) 아파트 가격이 오른다.

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7. 한눈에 부동산 시장을 파악하는 법

가. 시계열 자료를 봐라. -> KB부동산, 한국감정원 사이트(매주 금요일)

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8. 나에게 적합한 투자지역은 어떻게 찾나?

가. 지역별 인구수를 잡아라. -> 행정안전부 주민등록 통계 - 로우 데이터(엑셀)

나. 지역 평단가 비교로 선정하라.

1) 인구수 비슷한 그룹으로 지역별 평단가 비교를 하고 투자지역을 선정.

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9. 투자금을 줄이려면?

가. 전세가율이 높아야 함.

*전세가율 높은 시장 : 실수요장이 강한 시장. 매매보다 전세를 더 선호하는 지역. -> 조인스랜드, 닥터아파트 등 참고

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10. 저평가 아파트는 어떻게 찾나?

가. 자연현상 2가지를 기억해라.

1) 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 떨어진다.

2) 높은 곳에 위치한 물체가 낮은 곳에 위치한 물체보다 위치에너지가 크다.

나. 아파트 평단가 보는 법 -> KB부동산, 조인스랜드, 부동산뱅크 등

다. 부동산 비율이 중요하다.

1) 상승률이 절대금액보다 커야 함.

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11. 아파트 시세 흐름을 비교해라.

가. '아실(아파트실거래가 보는 어플' 이용 -> 여러 아파트 가격 비교

나. 다음 상승할 아파트 - 연쇄반응 아파트를 찾아라.

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12. 현장조사

가. 공인중개사와 관계를 맺어라.

나. 조사한 자료와 실제 시장 흐름을 확인해라.

다. 해당 지역에 투자하려는 이유를 조사해라.

라. 제일 먼저 입주물량을 봐라.

ex) 김해 지역 사례

입주물량(수요) 감소, 타 지역 대비 저평가, 투자 트렌트 변화 -> 아파트 가격 조금씩 오르기 시작.

마. 새 아파트 투자를 놓쳤다면 노후화 비율 30% 이내 아파트에 투자하고, 그래도 안 되면 나중에 30% 이상 아파트에 투자해라.(순서적으로)

바. 인허가물량/미분양 봐라.

사. 인접 도시와 유사 입지 도시랑 비교해라.

아. 대장 아파트를 비교해라.

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13. 과거는 미래의 거울 (김해시 사례)

가. 입주물량과 매매/전세지수 비교

*1년 동안 입주물량이 많고 이후 입주물량 감소패턴으로 돌아서는 경우, 오히려 그 시기가 투자 기회

나. 미분양과 매매/전세지수 비교

*미분양 증가의 의미는 수요 대비 공급량이 많았다는 것.

*미분양이 감소하면 그 지역 부동산 흐름이 좋아진다는 것. - 투자기회

다. 거래량과 매매/전세지수 비교

*한 지역 아파트 거래량 증가하면 시장 매물 감소, 집주인 매물 회수, 시장 매물 더 부족, 아파트 가격 상승한다.

라. 안정적 투자를 위해 핵심 '동', 즉 평단가 순위 위주로 투자해라.

*지방도시는 학군/학원가가 중요하다. -> 학원가 밀집 위치 표시/확인

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14. 저평가 지역 어떻게 찾나?

가. 한 지역 대장급 아파트 시세 확인 -> 시세변동 없을 경우 인구가 유사한 도시의 대장급 아파트 확인 -> 해당 도시 대장 아파트 확인 후 주변 아파트 소액 투자. -> 대장 아파트 확인: 조인스랜드, KB부동산, 아실(어플) 등

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15. 성공적 투자를 위한 작가의 3원칙

가. 투자기준&투자방법을 먼저 확립하라.

나. 데이터를 찾고 분석하는 데 너무 많은 시간을 소비하지 마라.

다. 변화하는 투자 트렌트를 잘 읽자.

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위의 15가지는 제가 독서를 하면서

필기한 노트의 내용 중에서

알아두면 좋을 내용을 간추린 것입니다.

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344페이지가 되는 책의 내용에서 핵심을 3가지로 요약하자면,

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1. 연쇄반응 아파트에 투자해라.

2. 부동시장 흐름을 분석해라.

(입주물량, 미분양, 거래량과 매매/전세지수 비교 등 흐름 확인)

3. 대장 아파트 위주로 분석을 시작해라.

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정도인 것 같습니다.

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*결론 : 과연 이런 내용을 안다고 해서 부동산 투자를

성공적으로 할 수 있을지는 의문이 들지만,

부동산 투자를 고민하고 계신분들이

읽어보면 좋을 내용들은 확실히 있다는 것이다.

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​

끝.

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읽어주셔서 정~말 감사합니다!^^

 

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